对当前荣昌房地产的思考
作者:重庆川三房地产开发(集团)有限公司
时间: 2008年6月25日
房地产行业是国家的支柱产业，是国家财政收入的重要来源之一。去年全国仅土地招拍挂牌收入就占整个财政收入的80%，房地产业的发展能带动钢材、玻璃、装修等60多个行业的发展，因此，房地产的发展，政府关注，老百姓关心。
自去年下半年以来，国家为了抑制通货膨胀，加强了房地产市场的宏观调控，实行了紧缩银根的货币政策，这给房地产开发商，特别是中小房地产开发企业的开发资金链带来了前所未有的压力，另一方面，由于去前年房价的过快增长，部分地区炒房过热和一些媒体的过头宣传，引导出了一些问题，给社会造成不良影响，大多购房者持观望态度，房地产市场一片冷清。加之今年的钢材、水泥等原材料和施工设备设施价格猛涨，人工费用的大幅度提升，因而建筑成本的大增。
特别是今年四川汶川5·12特大地震后，给开发商提出了新的要求和挑战，同时也孕育了新的发展机遇，上述一系列问题必须引起我们的高度重视。
一、老百姓需要抗震房屋。
人的什么最重要？莫过于生命。人们不断地拼搏，奋斗是为了改变命运，追求幸福美满的生活。住房是人们基本起居生活条件，是不可移动的固定资产，所以要购得一处满意的住房是许多人梦寐以求，又要多年付出努力的结果。
四川汶川5·12特大地震给我们敲响了警钟,我们荣昌处于华蓥山脉的断层带上,时常都会发生有感地震,房屋安全是最重要的,抗震房屋才是老百姓最需要的,那怕设防级别高些，价格贵些，可能大家都会选择和接受.对此提出四点建议。
第一、把好设计关。开发企业要本着负责任的态度，房屋质量安全是终身制，房屋抗震，是由设计决定，要严格按照《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）的规定，钢筋混凝土房屋应根据强度、结构类型和高度采用不同的抗震等级并符合相应的计算和构造措施要求，过去我们荣昌的设防是6度（可抗4.0级地震），建议专家们论证调高1—2度，提高设防标准,同时要注意安全通道的采光与通风,以及安全通道的合理性,使用更方便。
第二、把好建筑材料质量关。住宅抗震性能的高低主要取决于建材质量的好坏，包括钢材的抗拉强度，构造柱、芯柱、圈梁等各类构件要求的不同都会影响房屋的抗震性。因此，凡进入施工现场的原材料都必须检验合格方能使用。
第三、严把施工过程中监督管理关，监理一定要尽职尽责发现问题及时纠正整改，以确保质量。
第四、房屋装修不能忽视抗震，特别是物业管理要跟上，服好务。在《住宅使用说明书》中，对防震性等安全内容要有具体说明，装修不能随意在山墙开槽打洞、地面不能超重等等。以便使整体房屋的性能减弱，形成地震破坏的隐患。
可以大胆预料，荣昌将有很大部分通过这次地震后，特别是砖混结构、预制板的住户都想换抗震房。今后只有抗震性能好的商品房才有市场，人们宁愿多出钱，买安全。这给房地产开发企业带来了发展的历史机遇。
二、房地产开发企业做决策应理智慎密。
房地产开发是一个投资大，周期长，风险大的行业，从参与一个地块的拍卖到拿下建成楼房，再到销售完毕，通常最短也要2—3年时间，如果说分期开发时间也许更长。
在做决定前一定要结合荣昌的发展实际，要有前瞻性。要作为区域性居住中心城市（幅射泸县、隆昌、内江、安岳、大足、双桥、永川和部份四川灾区迁来荣昌居住），满足安全、健康、便利、舒适的四个要素。兼顾环境的耐久性、美观性、经济性、社会性。
推出一个楼盘后，老百姓是否接受，楼盘销售就是检验标准。当然这是很复杂的问题，包括户型、环境交通、购物、医疗、上学、房价诸多因素。现在还应当有抗震因素，楼盘究竟该如何定位是摆在房地产开发企业领导们面前很痛苦的事情。需要认真调查市场，满足客户需求，分析市场的发展状况，判断未来走势，慎重周密作出决策。如果一旦形势判断不准，甚至错误，很有可能面临无路可退的境地。
三、加强管理，控制成本，增强竞争力。
在保证质量的前提下，加强监督管理，节约跑、冒、滴、漏和回收废旧物是简单而又容易被忽视的方法。正由于房地产是不可移动的决定了它是世界上最容易掌握“开源与截留”的产业，完全可用“纯粹的工业化思路”去管理房地产，挖掘潜力，肯定会降低成本。只要做到了质量优良，房价成本低，销售价格普遍比人家低，才会赢得市场和购房者的青睐。才会创造响亮的品牌。未来房地产的发展前途和方向就是创造品牌。
四、创新发展把握房地产未来发展趋势。
（一）荣昌是一个充满生机和活力的城市。
1．近年来，城市建设翻天覆地，今年将大力推进城镇化工作，预计今年新增城镇人口3.3万,城镇化率提高5%；高于人国和全市平均水平，扩大城建面积2.8平方公里,城镇及农村住宅竣工面积将突破100万平方米.荣昌正朝着“撤县建区”的目标前进,到2020年将形成50万平方公里，50万人口的区域性中心大城市。目前的荣昌：山清、水秀、草绿、树高、花香、地净、天蓝、灯亮、独具特色的高楼大厦，绿色的生态公园，蓝色的池水河和赖溪河流水、悠久的历史文化，现代文明的气息和无色的清新空气，绚丽多彩的城市夜景，一座精彩纷呈的七彩居宜之城展现在世人面前。
2．荣昌提出建森林之城、魅力之城、宜居之城、和谐之城，这给我们房地产开发企业带来了历史发展机遇，同时也给未来开发建设提出了新的课题和挑战。这需要我们学习、借鉴国内外先进地区的先进经验，解放思想，超前思维、不断创新、把握发展规律和趋势，以人为本。创造自己特色的宜居商品房，打造区域性居住中心。
3．什么是宜居？其实很简单，判断的方法是哪里的房价贵，哪里就是宜居。
4．在未来的开发建设中，一定要体现人性化，个性化，要提升档次，建筑要有风格和做到大器，户型要实用方便，材料要环保节能，环境要舒适，满足文体娱乐的需要，设施齐全（包括留有足够的小区业主室内活动用房）、安保可靠、物管一流。
（二）同时要研究和把握一些趋势满足多元化需求。
1．个性化空间大流行。目前我们荣昌的楼盘基本上是固定不变的，从底层到顶层都是一个模式，一张图纸，没有任何变化，家家户户一个样，这种设计理念是僵化死板的，不人性化、不适应现代个性化的张扬。
这就需要创新，应当说大部分楼盘（高层）都是采用框架剪力墙结构建造，除了卫生间和厨房因有上下排水气管等必须固定的外，提倡业主可根据个人的喜好自由分割组合，满足客户的个性化、差异化的消费心理。不但可以满足居住功能，而且可以上升随意组合，提高适用性，追求舒适，回归自我的境界。这种可变户型肯定会受到中青年的喜爱和欢迎。同时可带来装饰装修业的快速发展。
2．屋内功能屋外化。随着社会价值的多元化，如何满足不同功能需求，可以考虑将屋内的功能屋外化，供客户集中选择，将住宅户型中部分功能公共化，这是弥补和增加住宅使用功能很有效的办法。比如说可以考虑邻里会客厅，相当于自己私人会客厅，可增加自己的私密性，同样也可以建立小区物管服务的客房部，装修标准要高档些，业主客人来了可安排住宿，提供星级服务。这样一来，业主就可以不需留客房，甚至可以不要客厅了。
3．服务公寓将有一定市场。我们的生活方式已不再是大一统单调和一致，在主流人群之外，特别是当今的年轻人强调个性的生活方式，对于住房的要求不高，就是一张床，一张电脑桌，但对生活的要求特别高，这样服务式的公寓会成为这部分人的追求。当然，这对物管的服务要求就会更高，服务项目要齐全，诸如洗衣、家政服务、简易用餐，一般商品都能够购买，以满足居住者足不出户就能享受生活，以适应年轻群体的需求。
五、实景营销将大行其道成亮点。
耳听为虚、眼见为实。何为实景营销？就是先期打造景观示范区，建造1：1的实物样板房，将项目未来美好的居家环境和实住房屋提前展示给消费者，利用“首印效应”进行感染，以小区的高品质感，强化客户的置业信心，也昭示房地产开发商的实力。一改过去先修房后做景观的贯例，物业管理先期介入，展现整齐文明的施工现场和优美环境。让购房者身临其境，切身感受环境优越，这将成为楼市营销变化的亮点。
六、规划高起点，行动大手笔。
荣昌正坚定不移地向着撤县建区目标迈进，新的城乡统筹总体规划正在编制，扩城的框架已经出来：北拓、东扩、西进、南延。峰广（峰高至广顺）大干道正紧张有序的推进施工，南北、东西大道已经展现出来，为加快荣昌新高速口片区的发展，提升城市形象。建议县委县府尽快制定和出台相关激励机制和政策，推动南北、东西干道周围的建设，鼓励镇乡教师进城购房，奖励有条件的农村居民农转非，进城务工经商，奖励四川和重庆灾区灾民移居荣昌等，刺激内需和房地产等相关产业的发展。
鉴于荣昌城区没有大的森林公园和高规格的休闲观光点，建议县委县府在今后的规划和拆迁中，或新建时做好规划。当然能够将县委县府目前的办公片区用于建森林公园是最好不过的了，在未来设计的高楼上设立观光点。
荣昌有着独特的区位优势，处于重庆西大门，是川渝城市群的明珠和纽带，一旦高速城际客运线通过荣昌并设站，届时到重庆仅需20分钟，到成都只需40分钟。现在荣昌经济社会和城市发展迅猛，已经驶入高速公路的快车道，在这提速升位，撤县建区的关键时期，房地产开发企业如何扮演角色，积极探索发展新路子是摆在我们面前的历史责任，当然房地产行业要景气。
首先，要靠国家的利好政策。比如县里出台税费减免、财政补贴等等惠民政策。
第二，要靠房地产市场的需求和运作。
第三、要靠开发商资金的组织并形成链条。
第四，要靠正确的舆论导向，特别是荣昌处于三四线城市，价格并不存在回落空间，消除购房者的观望心理，并积极扩大内需。
让我们大家共同努力，战胜一切艰难险阻，把握时代脉搏，抢抓机遇，为把荣昌建成森林之城、魅力之城、宜居之城、和谐之城的区域宜居中心城市再做新贡献！
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