对荣昌未来三年房价走势的分析
作者:韩仕辉(重庆红日房地产开发有限公司) 时间: 2008年5月9日
从全国角度看，荣昌属于三级房产市场。北京、上海、广州、深圳、天津等特大城市为房产一级市场；重庆、成都、沈阳、武汉等各省会中心城市为二级市场；荣昌、永川、内江、万州、陪陵、合川等区、县级城市为三级市场。一级市场与二级市场房产价格差约是3000－6000元左右；如重庆的中心地带房价为6000元，那么在北京、上海、深圳的相同区域，房价就会靠在9000元－12000元之间。二级市场与三级市场房产价格差约是2000－4000元左右；如在永川、万州、陪陵中心地带的房价在3000元－4000元之间的话，在重庆、成都等二级市场就会靠在5000元－7000元之间。（此处讲的是均价）
荣昌虽划为三级房产市场范畴内，但划得实属有些勉强。因为荣昌中心地带的房价与二级市场相比，并未达到二级市场中心地带房价的50%。这是一个量化分析指标。打个比方：重庆黄金地带房价的平均售价为6500元，荣昌黄金地带的房价就应该达到3250元/㎡，即达到50%；而现实是，荣昌黄金地带的现行房价仅为2300元/㎡左右；仅达到35.38%。
但是，从成本方面分析：荣昌的钢材、水泥、河沙、石子等主材、地材价格基本上与重庆一致；仅仅是土地费、人工费和税费等方面稍低一些。
比如：重庆主城区配套费加人防费，每平方米缴纳210元；荣昌每平方米料缴纳100元。是重庆的47.62%。
重庆黄金地段土地综合成本均价为600万/亩，荣昌黄金地段土地综合成本约为240万/亩，是重庆的40%左右。
综合多项指标，（如钢材、水泥、河沙、石子、砌体、磁砖、水、电、电线、电梯、管材、人工、税费、土地综合成本等）荣昌的房产综合成本应该是重庆房产的综合成本的67%左右。那么，荣昌房产的销售价位也应该相应的达到67%左右。若按重庆黄金地带房产售价6500元/㎡计算，荣昌黄金地段房产价格应该在4350元左右。若按重庆主城区各区域地带的综合房价4200元/㎡计算，荣昌各区域地带的综合房价应该保持在2800元/㎡左右。
回过头来，看看前几年荣昌房市场销售价位的演变：
2000年时，荣昌房产均价大约在600元左右；
2001年时，荣昌房产均价大约在700元左右；（涨100元左右）
2002年时，荣昌房产均价大约在850元左右；（涨150元左右）
2003年时，荣昌房产均价大约在1000元左右；（涨150元左右）
2004年时，荣昌房产均价大约在1150元左右；（涨150元左右）
2005年时，荣昌房产均价大约在1300元左右；（涨150元左右）
2006年时，荣昌房产均价大约在1450元左右；（涨150元左右）
2007年时，荣昌房产均价就突破了1650元左右；（涨200元左右）
2008年时，荣昌房产均价就升至1900元；涨250元左右。
九年来，荣昌房价在600元基础上涨了1300元左右/㎡，涨幅高达215.8%。
从以上可以看出，2000年到2008年的九年间，每年涨价均在250元/㎡之内，每年涨幅均保持在10%至16.6%之间，符合物价上涨和自然增长的合理范围内。但是，随着基数的增大，越到近期，上涨的绝对值也增大了。前几年，每年涨150元左右；近两年，每年涨200元至250元左右。今后几年呢？荣昌的房价大概是个什么样的走势？
首先，我们来看看拉动荣昌房价上涨的原动力：
第一：正常的住房需求
这是指现有城镇居民不断增长的住房需求和城镇化过程中农民进城产生的对住房和其它房屋的合理需求。
第二：超前的住房需求
这是指超出自身现行居住条件而产生的购房实力。为防止货币贬值和避免股市动荡，或者为未婚下一代储备等动机下的需求。
第三：被动的住房需求
由于追求城市现代化或城市经营而产生的大拆大建，引起大量的被动的住房需求。
第四：商业利益驱驶下的住房需求
因房产属不动产，具有很强的保值、升值功能。故驱驶大量人员进入房产领域。或低买高卖、或租货收租、或经营商业、诱发了房产投机、逐利的行为，当然，这也是资本的本性使然。
其次，我们分析一下荣昌的现状:
1.荣昌共有约80万人口，其中城镇人口只有18万左右，仅占全县人口的22.5%。若要想城镇化达到40%，未来十余年，就意味着还有14万人要涌进城镇内来。按目前我国人均住房27㎡计算，对房屋的需求在380万平方米左右。
2.按已有城镇人口的8%计算婚房屋需求，未来十年，荣昌自然需求约为390万平方米左右。
3.对外出工作而需求落叶归根的荣昌人，对外来经商、办厂、婚娶的人口按总人口的1.5%计算住房需求，未来十年，需求大约320万平方米。
仅以上三项，未来十年，荣昌就需住房1090万平方米，平均每年理论上需求为109万平方米。按65%实际购买行为计算(因一部分要外出购房，一部分人因经济原因延迟购房等除外)，平均每年荣昌住房需求大约稳定在70万平方米左右。
所以，荣昌县每年规划，批准建设的房屋总建筑面积控制在60万至70万平方米之间是较为合理的。
但是，荣昌的土地储量已经少得可怜了。土地供应已经严重不足；到2010年的商业用地指标已所剩无几。荣昌房地产的供需矛盾已经显现，加上各种原材料猛涨，因此，荣昌的房价上涨是必然的。（注：2008年建筑用各类材料与2007年同期相比，综合上涨了35%左右。）
因此，考虑到以下几个因素，我们未来分析荣昌的房价走势：
一、土地供应量不足，而社会对房屋的需求不减，供需矛盾加大；
二、房价的自然增长；
三、原材料的继续上涨；
四、人工费的继续增长；
五、各类税费的上调；
六、新建小区配套日趋完善，成本加大。
七、国家对节能、保温材料的强制推行而加大了建筑成本。
八、社会各种物价的上涨。（即：间接费用增加）
综上因素，我个人认为，荣昌的房价还会继续上涨。
我们来作一个预测：
1.2008年，荣昌房屋销售均价到年底会达到2400元/㎡，最高房价会冲向2700元/㎡。
2.2009年底，荣昌房屋销售均价会达到2700元/㎡，最高房价会突破3000元/㎡大关。
3.2010年底，荣昌房屋销售均价会涨至3000元/㎡，最高房价会突破3500元/㎡。
也就是说，三年后，荣昌的房价比现在要高出700元－1000元/㎡。
换句话说，三年后，荣昌才真正具备了三级房产市场的资格。
上文仅属个人意见，仅供参考而已
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