荣昌商品房的需求和购买力现状

作者: 荣昌县银丰房地产开发有限公司时间: 2008年5月20日

荣昌的商品房市场经过十余年的发展,已逐渐进入成熟期。随着商品房开发成本的节节攀升，房价也在不断上涨，居民对商品房的购买也更趋于理性。从单纯的求大求洋到根据需要合理置业，从消费到投资，从看价格到看性价比，人们的购房目的和观念也在不断变化和更新。虽然对未来作出预测是困难的，但可以对现状作一点剖析。

一、居民的需求类型。

1、初次置业型。随着工业化、城镇化进程的推进，大量失地农民和有一定经济条件的农村居民会转化为城镇居民，需要到城镇安家置业，有条件的小城镇居民向县城转移，对商品房的需求是现实的。这一类需求由于他们的经济基础并不雄厚，大多追求的是经济、适用，对住房周边的环境要求不高，因此中小户型和价格相对较低的房屋会是他们的首选。

此外，年轻一代由于家庭成员少，自身积蓄不多，通常也会钟情于小户型，但对住房的品质和周边环境要求比较高，要有比较成熟的社区，便利的交通和休闲、购物场所。这类需求侧重于性价比高的房屋。

从现有商品房销售的情况看，初次置业的业主所占比重最大，所以开发商的市场定位应侧重于这部份客户群以及潜在的客户。

2、投资型。部份居民由于手中有一定积蓄，存银行收益太低（有时还可能贬值），投资实业或股市又风险太高，或没有相关的专业知识和技能。随着信息来源的丰富和投资渠道的多元化，部份人选择了投资房市，以较低的风险获取较高的收益，达到保值增值的目的。这部份人的购房目的在于转让，因此，地理位置、环境、升值潜力是他们考虑的重点。

3、升级换代型。一部份家庭随着收入的增多、家庭条件的改善，或其它方面的原因，不满足于过去的居住条件和水平，需要重新置业，实现生活品质的提升。这部份需求的重点在于追求住房的品质和档次，地理位置、环境、配套设施、交通、购物等方面是他们优先考虑的方向。

二、购买力情况分析。

从荣昌的实际情况看，由于居民收入普遍处于中等及以下水平，且以初次置业为主要特征，因此绝大多数的购房者对价格比较敏感。受国家人口计划生育政策的限制，家庭成员人数比过去少了很多，所需户型以中小户型为主，要求设计简捷、实用、不浪费，尽可能多的节省购置成本。但近几年房价的上涨速度远比居民收入增长速度要快，因此住房购买力实际是呈下降趋势，加之银行仅2007年就数次调高存贷款利率，虽然是从国家整体经济形势出发作出的宏观调整，但客观上也加大了居民住房按揭的利息支出，从而加大了购房成本。

根据荣昌商品房销售的实际情况，约有三至四成的购房者选择了银行按揭，也说明了荣昌居民的购买力实际是有限的。对大多数人而言，购置一套商品房可以说是倾其毕生之力，是一生最重要的决策这一，当然是慎之又慎了。对年轻人而言，由于其消费观念比较超前，起点要求比较高，但自身积蓄又不多，要实现自己的住房梦就只能依靠父母或按揭。对投资房市的人而言，虽然他们有现实的购买力，但当房价处于相对高位，或其它因素影响到收益预期时，也会暂时或永远退出房市。

完全通过市场方式解决人们的住房问题也是不现实的，因为还有一部分人根本无力购买商品房。这就要求政府统筹规划，运用行政手段，通过廉租房、经济适用房等方式，为这部分人解决住房问题，以满足不同层次的住房需求，做到居者有其屋。

所以商品房的开发要尽可能地适应荣昌居民购买力的实际情况，在保证质量的前提下，加强管理，努力降低成本，提高产销率，这样才能加快资金周转速度，减少资金占用，从而提高利润率，实现社会效益和企业效益的有机结合。